Geld zum Wohnen

Kredite kosten Geld. Wenn Sie darüber hinaus auch noch Nerven kosten, weil man die falsche Alternative gewählt hat, wird’s doppelt ärgerlich. FRATZ & CO hat sich bei Banken und Bausparkassen umgesehen, welche Möglichkeiten für Häuslbauer und Wohnungssanierer zur Auswahl stehen. Ein kurzer Führer über Hypothekarkredite, Fremdwährungsrisken und die Möglichkeit der Bausparfinanzierung.

Die Hypothek

Wer nicht gerade zu einer Bausparkasse pilgert, um seinen Wunsch nach Geld für’s Wohnen kundzutun, wird wahrscheinlich bei einem ersten Beratungsgespräch in seiner Hausbank sehr rasch zu einem Hypothekardarlehen gedrängt. Denn wer als Verwendungszweck für das gewünschte Geld Kauf oder Ausbau einer Wohnung, Bau eines Hauses oder Kauf eines Grundstücks nennt, ist vom Bankberater meist schon diesbezüglich kategorisiert.
Warum aber Hypothek? Es freut diesen freundlichen Herrn oder diese einnehmende Dame ganz einfach, wenn die anvisierte Immobilie der Bank gleichzeitig als Sicherheit für den Kredit dienen kann. Denn jeder Geldgeber will nun einmal für seinen geliehenen Betrag eine Sicherheit. Häuser und Wohnungen stehen da an erster Stelle, schließlich sind sie langfristig wertgesichert und die Rechte können grundbürgerlich festgeschrieben werden.

Auf der anderen Seite bietet diese größtmögliche Sicherheit für den Kreditgeber auch für den Kreditnehmer einen unschätzbaren Vorteil: Die Hypothek bietet in der Regel die günstigsten Zinsen aller Kreditarten, weil die Bank eben die höchste Sicherheit bekommt. Das erkauft man allerdings auch mit einer relativ komplizierten Abwicklung (Grundbuch-Eintragung der Bank). Selbstverständlich muss dabei nicht das neue, erst zu schaffende Objekt Gegenstand dieser Hypothek sein. Auch Großeltern können beispielsweise ihre Immobilien als Sicherheit anbieten.

Das Bauspardarlehen

Bei der Finanzierung des neuen Heims sollte es aber nicht nur auf die Güte der verwandtschaftlichen Beziehungen ankommen. Auch die Wahl der Bank ist entscheidend in der Frage, zu welcher Form Ihnen geraten wird. Ist bei der einen Gruppe die Hypothek der Favorit (Bank Austria oder PSK), macht bei der Konkurrenz wahrscheinlich das Bauspardarlehen das Rennen (Sparkassen, Volksbanken und Raiffeisen-Sektor). Schauen wir uns also diese Form ein wenig genauer an.
Wer einen Bauspar-Vertrag mit dem Ziel abschließt, ein Bauspardarlehen zu beanspruchen, sollte sich über den künftigen Finanzierungsbedarf im Klaren sein. Theoretisch gibt es ein solches Darlehen schon mit Vertragsabschluss, je nach Institut muss man allerdings eine gewisse Wartezeit in Kauf nehmen (eineinhalb bis drei Jahre). Und bis dahin muss man eben einen gewissen Mindesteigenmittelanteil ansparen. Diese Wartefrist kann man aber auch mit einem Zwischendarlehen umgehen – zu gar nicht allzu hohen Zinssätzen. In der Rückzahlungspraxis merkt man keinen Unterschied zwischen den beiden Kreditformen, die Rückzahlungsraten werden als Mischform berechnet.

Wichtig dabei ist allerdings, dass Bauspardarlehen streng zweckgebunden sind. Die Palette reicht hier maximal vom Bau des Eigenheims bis zur Auszahlung von Miterben und Mitbesitzern. Und wird die vereinbarte Vertragssumme zugeteilt, fällt eine einmalige Bereitstellungsgebühr an (rund zwei Prozent).

Der Wohnkredit

Wer keine hypothekarischen Sicherheit anzubieten hat und keinen Bausparkredit will oder bekommt, muss sich nun mit der Qualifizierung als normaler Privatkreditkunde zufrieden geben. Das ist nicht weiter tragisch (oder entscheidend teurer), wenn Sie tatsächlich in die eigenen vier Wände investieren wollen. Denn Wohnkredite sind gern getätigte Geschäfte für die Banken, das Risiko hält sich für sie in Grenzen. Für Möbel, Umbauten oder Mietwohnungen gibt’s praktisch immer bessere Zinsen als für alle anderen Wünsche, die man mit Kredit finanzieren will.
Egal, bei welchem Kredit Sie nun gelandet sind und welche Zinsen und Fristen Ihnen versprochen wurden: Vergessen Sie nie die Nebenkosten! Ein kleines Beispiel für einen angepriesenen Nominalzins von sechs Prozent pro Jahr, zu dem Sie folgende Nebenkosten addieren müssen: Die einmalige Bearbeitungsgebühr der Bank (rund 1%), die staatliche Kreditvertragsgebühr von 0,80%, bei hypothekarischer Sicherstellung die Grundbucheintragungsgebühr (1,1%; meist werden 130 % der Kreditsumme inklusive Nebengebührensicherstellung eingetragen) und sonstige Rechtsgeschäftsgebühren wie etwa Notariatskosten. Und schon sind wir bei unserem Beispiel bei echten 6,43% pro Jahr – was sich dann Effektivzinssatz nennt.

Bleibt noch die Frage der fixen Zinsvereinbarung oder der Verzicht darauf. Wer keine spezielle Vereinbarung trifft, dessen Privat- oder Hypothekar-Darlehen wird variabel verzinst, je nach den gerade herrschenden Kapitalmarktbedingungen, wobei ein so genannter Indikator die Änderungen vorgibt. (Auch Bausparzinsen sind nun an solch einen Indikator gebunden.) Wer fixe Zinsen haben will, zahlt als Preis höhere Zinsen. Und diese bleiben auch oben, wenn es bei allen anderen runtergeht. Außerdem ist eine vorzeitige Lösung des Vertrags meist unmöglich oder nur zu horrenden Kosten zu erwirken.

Der Fremdwährungskredit

Als Spezialdisziplin der Geldbeschaffung kann wohl der Fremdwährungskredit gelten, der – beispielsweise in Schweizer Franken aufgenommen – auch für die Finanzierung des Hausbaus oder für die Wohnungssanierung dienen kann. Ausschlaggebend für die Wahl einer solchen Kreditform: Die Zinsen sind in dem betreffenden Land günstiger.
Was Sie aber bedenken müssen: Die (günstigen) Zinsen sind nicht alles, was Sie zurückzahlen müssen – abgesehen vom Risiko, dass sich der Wechselkurs zwischen dem Euro und der Währung des jeweiligen Landes, in der Sie den Kredit aufgenommen haben (meist Schweizer Franken oder Yen), zu Ihrem Nachteil verschlechtern kann.

Im Detail heißt das (bleiben wir beim Beispiel Schweiz): Als ersten Schritt eröffnen Sie ein Franken-Konto bei der Bank Ihrer Wahl. Sie verschulden sich also in Schweizer Franken, für Zinsen und Kredittilgung verlangt die Bank diese Währung. Auch das gewährte Darlehen wird Ihnen in Franken ausbezahlt, die Sie in Euro umwechseln müssen.

Trotzdem kann ein solcher Kredit günstiger sein als einer bei einem heimischen Institut in Euro. Was Sie dennoch bedenken sollten: Die Bank verdient hier zweimal zusätzlich an Ihrem Kredit (Währungsspanne und rund 1,5 Prozent Spesen-Aufschlag). Und sie hat wegen der Wechselkursschwankung ebenfalls ein höheres Risiko – was wiederum höhere Sicherheiten notwendig macht. In der Praxis bedeutet das eine noch genauere Bonitäts-Prüfung.

Die Wohnbauförderung

Kein echter Kredit ist die Wohnbauförderung, die man selbstverständlich auch in Anspruch nehmen kann. Denn der private Wohnungsbau wird in Österreich von den jeweiligen Bundesländern in eigenen Richtlinien gefördert – allerdings haben Sie keinen Rechtsanspruch darauf. Schade, denn das Geld vom Bundesland ist die billigste Kreditform.
Aber Vorsicht: Die Wohnbauförderung ist nur für echte Häuslbauer im Angebot. Wenn man eine solche ausdrückliche Förderung für den Hauptwohnsitz für das Wochenendhaus zweckentfremdet, macht man sich strafbar. Die jeweiligen Landesbeamten führen durchaus strenge Kontrollen durch.

Apropos Land: Wohnbauförderung ist in Österreich Landessache. Es gelten damit je nach Bundesland andere Bestimmungen (Höhe und Art der Förderung, ob Eigenmittel notwendig sind, Einkommensgrenzen). Und wie Sie diesen Zuschuss bekommen, ist wiederum regional unterschiedlich. Hier werden Einmalzahlungen getätigt, dort die Zinsen gestützt.

Womit wir wieder bei unserer Praxis des Zurückzahlens von ausgeliehenem Geld sind. Dieses Rückzahlen verbilligt die Wohnbauförderung vielleicht ein wenig. Aber geschenkt bekommt man ein Haus nicht einmal zu Wahlkampfzeiten.